Immobilienverkauf und Spekulationsfrist: Wann wird der Gewinn steuerpflichtig?
Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie – vielleicht einer vermieteten Eigentumswohnung, die Sie vor einigen Jahren als Kapitalanlage erworben haben?
Der Markt ist vielversprechend, Kaufinteressenten sind schnell gefunden. Doch kurz vor dem Notartermin stellt sich eine entscheidende Frage:
Muss ich auf meinen Gewinn Steuern zahlen – oder bleibt der Verkauf steuerfrei?
Hier kommt die sogenannte Spekulationsfrist
Denn genau diese Frist entscheidet darüber, ob der Staat mitkassiert – oder ob Sie den Gewinn in voller Höhe behalten können.
Was bedeutet Spekulationsfrist überhaupt?
Wenn Sie eine Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern beispielsweise vermietet
- Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, dürfen Sie in der Regel steuerfrei verkaufen.
- Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist, wird der erzielte Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – und das kann teuer werden.
Die Frist beginnt mit dem Tag der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags (dem sogenannten Verpflichtungsgesc
Selbst bewohnt? Dann steuerfrei!
Wer in seinem Haus oder seiner Wohnung selbst lebt, darf die Immobilie grundsätzlich jederzeit steuerfrei verkaufen – entscheidend ist die sogenannte „Zwei-Silvester-
Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.
Beispiel: Wenn Sie im Januar 2024 verkaufen möchten und die Immobilie war 2022, 2023 und 2024 Ihr Hauptwohnsitz, ist der Verkauf steuerfrei möglich.
Sonderfall: Schenkung und Erbschaft
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie beginnt die Spekulationsfrist nicht neu, sondern läuft ab dem ursprünglichen Erwerbsdatum des Schenkers oder Erblassers weiter.
Beispiel: Hat Ihr Vater das Haus 8 Jahre lang besessen und Sie nach der Schenkung noch 2 Jahre, dürfen Sie steuerfrei verkaufen.
️Wichtig: Hier geht es nur um die Spekulationssteuer. Ob Schenkungs- oder Erbschaftsteuer anfällt, hängt von weiteren Faktoren ab und sollte individuell geprüft werden.
Was passiert, wenn die zehn Jahre noch nicht vorbei sind?
Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, wird der erzielte Gewinn voll versteuert. So berechnet sich der Gewinn:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten = steuerpflichtiger Gewinn
Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch Notar- und Maklerkosten sowie Grunderwerbsteuer.
Aber Achtung: Abschreibungen, die Sie während der Besitzzeit steuerlich geltend gemacht haben, müssen dem Gewinn wieder hinzugerechnet werden. Der Gewinn wird anschließend mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert – dieser kann je nach Einkommen bis zu 45 % betragen.
Darf ich vor Ablauf der Frist mit dem Verkauf beginnen?
Ja – solange der Kaufvertrag erst nach Ablauf der zehn Jahre unterschrieben wird. Viele fragen sich, ob sie den Verkaufsprozess vorbereiten dürfen, obwohl die Spekulationsfrist noch läuft. Das ist erlaubt. Aber: Kreative Vertragsmodelle, die das Datum des Vertrags verschieben sollen, sind mit Vorsicht zu genießen.
Das Finanzamt erkennt solche Konstruktionen im Zweifel nicht an.
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